Wir planen als Architekturbüro in Weimar und Berlin – also in Thüringen, Berlin und regelmäßig auch in Brandenburg. Drei Bundesländer, die sich eine Regionalbahn teilen, aber nicht ein Baugesetz. Die erforderlichen Grenzabstände sind unterschiedlich. Das Genehmigungsverfahren heißt anders. Was in Brandenburg genehmigungsfrei ist, kann in Berlin genehmigungspflichtig sein. Ein und dasselbe Haus, derselbe Zweck – aber je nach Landesgrenze gelten andere Spielregeln. Und das ist erst der Anfang: Bundesweit gibt es 16 verschiedene Bauordnungen für ein Land.

Die Musterbauordnung: Gut gemeint, kaum umgesetzt

Die Musterbauordnung (MBO) existiert seit 1960 und wurde zuletzt 2002 grundlegend überarbeitet. Die Fassung von 2020 mit Amendments von 2024 ist der aktuelle Standard. Die Idee dahinter war logisch: Ein harmonisiertes Mustergesetz, das alle Bundesländer als Vorlage nutzen sollten. Die MBO selbst hat keine Rechtsverbindlichkeit – sie ist ein Angebot an die Länder.

Das Ergebnis? Jedes Land hat das Angebot angenommen und dann seinen eigenen Weg gegangen. Die 16 Bauordnungen sehen sich ähnlich – ähnlich wie Geschwister, die sich aber doch alle ein bisschen unterscheiden. Und bei den Details, die zählen, sind diese Unterschiede nicht immer unproblematisch.

Wo sich die 16 Bauordnungen gleichen

Zunächst das Positive: Es gibt tatsächliche Harmonisierung. Alle 16 Bundesländer verwenden das gleiche System der 5 Gebäudeklassen (GK 1–5), mit den gleichen Kriterien:

• GK 1: Freistehend, max. 7 m Höhe, max. 2 Nutzungseinheiten, max. 400 m² Grundfläche
• GK 2: Nicht freistehend, bis 7 m, max. 2 Nutzungseinheiten, max. 400 m²
• GK 3: Sonstige Gebäude bis 7 m Höhe
• GK 4: Bis 13 m Höhe, Nutzungseinheiten jeweils max. 400 m²
• GK 5: Sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

Das ist tatsächlich einheitlich. Auch die grundlegenden Sicherheitsprinzipien sind identisch: Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege – überall die gleichen Ziele. Und strukturell folgen alle 16 Ordnungen der MBO-Logik: Allgemeine Vorschriften, Grundstück, Bauliche Anlagen, Beteiligte, Verfahren, Schlussbestimmungen.

Für Abstandsflächen gilt in den meisten Ländern die Standardformel: 0,4 × H (Wandhöhe), mindestens 3 m. Das klingt einheitlich. Es ist es aber nicht ganz.

Wo die Unterschiede beginnen – und absurd werden

Das Paragraphen-Chaos

Das erste Problem ist strukturell: Dieselbe Regelung sitzt in verschiedenen Paragraphen, manchmal unter völlig anderem Namen:

Was sofort auffällt: Die Paragraphennummern variieren schon innerhalb einer Tabelle. Niedersachsen nutzt für Abstandsflächen die Bezeichnung „Grenzabstände“ – nicht nur ein anderer Paragraph, sondern ein komplett anderer Begriff. Bayern nummeriert durchgehend mit „Artikeln“ statt Paragraphen. Und Brandenburg kennt statt einer Genehmigungsfreistellung ein eigenständiges „Bauanzeigeverfahren“ (§ 62 BbgBO) – ein Berliner Architekt, der über die Landesgrenze plant, muss umlernen.

Abstandsflächen im Detail: Der Teufel sitzt in den Zentimetern

Die meisten Länder folgen diesem Standard. Aber selbst bei einer so grundlegenden Frage wie „Wie weit muss mein Haus von der Grenze weg?“ gibt es ein Durcheinander:

• Brandenburg: Vorbauten max. 1,50 m (MBO-konform), ABER: Wärmedämmung bis 0,40 m bleibt abstandsflächenneutral (BbgBO §6 Abs. 7) – fast doppelt so viel wie die MBO erlaubt. Wintergärten bis 5 m Breite und 3 m Tiefe dürfen in die Abstandsfläche ragen (§6 Abs. 6 Nr. 2). Wärmepumpen bis 2 m Höhe sind in der Abstandsfläche zulässig (§6 Abs. 8 Nr. 4).
• Berlin: WDVS bis 0,30 m abstandsflächenneutral (BauO Bln §6 Abs. 7) – ein Mittelweg. Und Berlin leistet sich einen eigenen § 6a nur für „Abstandsflächen für Lauben in Kleingärten“ – eine Regelung, die es in keinem anderen Bundesland gibt.
• Thüringen: Grundformel wie MBO, aber Gesimse und Dachüberstände bis 1 m Vortreten und mindestens 2,50 m Grenzabstand bleiben unberücksichtigt (ThürBO §6 Abs. 6).
• Bayern: Terrassen und Wärmepumpen bis 2 m Höhe sind explizit abstandsflächenneutral (BayBO Art. 6 Abs. 1 Satz 3). Praktisch hilfreich – aber nur in Bayern.
• Niedersachsen: Komplett andere Logik und sogar ein anderer Name: „Grenzabstände“. Wandhöhe wird zum Schnittpunkt der Dachhaut gemessen; Dachneigung >45° nur zu einem Drittel, >70° voll angerechnet. Das ist eine grundlegend andere Berechnung (NBauO §5).

Was bedeutet das konkret? Ein Bauherr, der sein Haus in Brandenburg dämmt, darf 40 cm Wärmedämmung aufbringen, ohne an der Abstandsfläche zu scheitern. Derselbe Bauherr mit demselben Haus in Berlin – wenige Kilometer entfernt – darf nur 30 cm. Und nach der MBO wären es 25 cm. Drei Regelungen für denselben physikalischen Vorgang.

Verfahrensfreie Vorhaben: Was braucht KEINE Genehmigung?

Hier wird es für die Baupraxis besonders unübersichtlich. Das gleiche Vorhaben kann in einem Land genehmigungsfrei sein, im anderen nicht:

• Brandenburg: Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 3 m Wandhöhe und 9 m Gesamtlänge je Grundstücksgrenze in der Abstandsfläche zulässig (BbgBO §6 Abs. 8 Nr. 1). Wird ein Nebengebäude an ein GK-1-Gebäude angebaut, ändert sich die Gebäudeklasse nicht, wenn das Nebengebäude nach §61 verfahrensfrei ist (§2 Abs. 3).
• Berlin: Ähnlich – aber die Grenze liegt bei insgesamt 15 m Gesamtlänge aller Grenzbebauung auf dem Grundstück (BauO Bln §6 Abs. 8). Wer in Berlin drei kleine Garagen an verschiedenen Grundstücksgrenzen plant, muss addieren.
• Niedersachsen: Der gesamte Katalog verfahrensfreier Vorhaben steht nicht im Gesetzestext, sondern in einem separaten Anhang zu §60 – ein eigener struktureller Ansatz.
• Bayern: Art. 57 listet verfahrensfreie Vorhaben auf – aber Bayern hat zusätzlich ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren für Werbeanlagen (Art. 63a), das andere Länder nicht kennen.

Strukturelle Eigenheiten: Jedes Land organisiert anders

Nicht nur die Regeln unterscheiden sich, sondern auch wie die Gesetze aufgebaut sind:

• MBO: 6 Teile, 87 Paragraphen – die Vorlage, die niemand komplett übernimmt
• Brandenburg: 6 Teile, 88 Paragraphen + Anlage – relativ MBO-nah, aber mit eigenem Bauanzeigeverfahren statt Genehmigungsfreistellung
• Berlin: 6 Teile, 89 Paragraphen – hat einen eigenen §6a nur für „Abstandsflächen für Lauben in Kleingärten“ und ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren für Werbeanlagen (§63a)
• Thüringen: 8 Teile, 102 Paragraphen – inkl. eigenständiger Teile zur Marktüberwachung (§§91–93) und zu Windenergie (§99)
• NBauO: 12 (!) Teile, 88 Paragraphen + umfangreicher Anhang – völlig andere Struktur als alle anderen
• BayBO: Durchgehend „Artikel“ statt Paragraphen, mit eigener Nummerierung und zusätzlichen Sonderverfahren

Geschoss-Definitionen: Wann ist ein Geschoss ein Geschoss?

Was als oberirdisches Geschoss zählt, bestimmt die Gebäudeklasse – und damit Brandschutzanforderungen, Baumaterialien und Kosten. Eigentlich eine simple Frage. Aber:

• Brandenburg und Berlin: Folgen dem Standard – 1,40 m. Hier sind die Nachbarn ausnahmsweise einig (BbgBO §2 Abs. 6, BauO Bln §2 Abs. 6).
• Brandenburg ergänzt aber: Vollgeschosse sind nur solche Geschosse, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben (BbgBO §2 Abs. 12). Eine Doppelbedingung, die andere Länder nicht kennen.
• NRW: Deckenoberkante >1,60 m – 20 cm mehr! (BauO NRW §2 Abs. 3). Klingt nach Kleinkram, kann aber darüber entscheiden, ob ein Keller als Geschoss zählt oder nicht.
• Niedersachsen: Komplett eigene Vollgeschoss-Definition: Lichte Höhe ≥2,30 m UND >3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses (NBauO §2 Abs. 6). Eine Doppelbedingung – nicht nur Höhe, auch Fläche.

Was das in der Praxis bedeutet

Diese Unterschiede klingen akademisch. Sind sie nicht. Wir arbeiten als Büro in Weimar und Berlin – also in Thüringen, Berlin und regelmäßig auch in Brandenburg. Drei Bundesländer, drei Bauordnungen. Das erleben wir konkret:

• Berlin–Brandenburg: Ein Bauherr mit Grundstück im Berliner Speckgürtel fragt: „Geht das genehmigungsfrei?“ Die Antwort hängt davon ab, ob das Grundstück in Berlin oder Brandenburg liegt. In Brandenburg gibt es ein Bauanzeigeverfahren (§62 BbgBO), in Berlin eine Genehmigungsfreistellung (§62 BauO Bln) – ähnliches Ziel, anderer Ablauf, andere Voraussetzungen.
• Wärmedämmung an der Grenze: Unser Bauherr will sein Bestandsgebäude energetisch sanieren. In Brandenburg darf die Dämmung bis 40 cm in die Abstandsfläche ragen, in Berlin nur 30 cm, nach MBO 25 cm. Dieselbe physikalische Maßnahme, drei verschiedene Grenzen.
• Fertighaus-Hersteller: Ein standardisiertes Haus-Modell braucht je nach Bundesland unterschiedliche Genehmigungen, Abstandsflächenberechnungen und Materiallisten für den Brandschutz.
• Software und Digitalisierung: Bauantrags-Software muss alle 16 Regelwerke mit allen Varianten abbilden. Das bremst die Digitalisierung, die wir eigentlich dringend bräuchten.
• Permanente Weiterbildung: Wer in mehreren Bundesländern plant, muss sich in mehreren Gesetzen auf dem Laufenden halten. Die ThürBO wurde 2024 komplett neu gefasst, die BauO Bln zuletzt im Januar 2026 geändert. Das kostet Zeit – Zeit, die nicht in bessere Entwürfe fließt.

Und während wir debattieren, ob die WDVS-Stärke 25, 30 oder 40 cm sein darf, fehlen in Deutschland hunderttausende Wohnungen. Wir sortieren Baugesetze, statt zu bauen.

Was sich ändern müsste

Die Lösung ist nicht Uniformität um jeden Preis. Aber sie ist deutlich weniger kompliziert als die aktuelle Situation:

1. Eine verbindliche Bundesbauordnung für Kern-Regelungen. Nicht optional, nicht ein Muster – ein echtes Bundesgesetz für die technischen Grundanforderungen: Geschossigkeit, Abstandsflächen, Brandschutz, Rettungswege, verfahrensfreie Vorhaben. Die technischen Standards müssen bundesweit identisch sein.
2. Harmonisierter Katalog verfahrensfreier Vorhaben. Wer für sein Vorhaben keine Genehmigung braucht, sollte das überall gleich sein. Die Rechenregeln müssen stimmen.
3. Einheitlicher digitaler Bauantrag. Bundesweit. Die Technologie ist da, die Prozesse müssen es auch sein.
4. Lokale Gestaltungssatzungen bleiben. Wem ein Haus in einer bestimmten Stadt zu looks gehört – Dachneigung, Farben, Material – das kann lokal geregelt bleiben. Das ist sogar sinnvoll. Aber es ist kein Baurecht.
5. Sonderbauverordnungen nur wo echt nötig. Hochhäuser, Krankenhäuser, Schulen – okay, spezielle Regeln. Aber nicht für alles.

Das Ziel ist nicht „alle bauen gleich“ – das wäre langweilig und nicht Sache des Baurechts. Das Ziel ist: Gleiche Sicherheitsstandards, gleiche Verfahren, weniger Bürokratie.

Fazit