Diese Frage kommt bei fast jedem Bestandsprojekt irgendwann auf: Lohnt sich eine Sanierung noch – oder wäre ein Neubau am Ende günstiger? Die Antwort ist selten eindeutig. Aber es gibt klare Kriterien, an denen Sie sich orientieren können. Wir erklären, welche das sind und wie wir in unserer Praxis damit umgehen.
Der Kostenvergleich
Die Rohdaten sprechen eine klare Sprache. Neubau ist teurer, Sanierung günstiger – aber nur wenn die Substanz passt.
| Kostenart | Sanierung | Neubau |
|---|---|---|
| Baukosten pro m² | 400–1.200 €/m² | 2.200–3.500 €/m² |
| Baunebenkosten | 15–20 % der Bausumme | 15–20 % der Bausumme |
| Grundstückskosten | Entfallen (vorhanden) | Entfallen, falls Abriss auf eigenem Grundstück |
| Abrisskosten | Entfallen | 50–150 €/m² (je nach Schadstoffbelastung) |
| Planungszeitraum | 3–9 Monate | 6–12 Monate |
| Fördermöglichkeiten | BAFA/KfW für Einzelmaßnahmen, iSFP-Bonus | KfW-Effizienzhaus-Förderung |
| Unvorhergesehenes | Höheres Risiko (verdeckte Schäden) | Geringeres Risiko |
Angaben sind Richtwerte für Deutschland, Stand 2026. Grundstückskosten sind stark standortabhängig und hier nicht berücksichtigt.
Die 75-Prozent-Regel
Als Faustregel gilt: Wenn die Sanierungskosten mehr als 75 % der Neubaukosten erreichen, wird ein Neubau wirtschaftlich gleichwertig oder besser – weil Sie dafür ein Gebäude auf dem aktuellen Stand der Technik bekommen. Bei einem 150 m²-Haus mit Neubaukosten von rund 2.800 €/m² (= 420.000 €) liegt die Schwelle bei etwa 315.000 €. Erreicht Ihre Sanierung diese Größenordnung, lohnt sich ein genauer Vergleich.
Fünf Faktoren für Ihre Entscheidung
Die Entscheidung ist nicht rein mathematisch. Diese fünf Kriterien zeigen, wo die versteckten Kosten und Chancen liegen.
Bausubstanz und Statik
Der wichtigste Faktor. Ist das Tragwerk intakt? Sind die Fundamente trocken? Gibt es Setzungsrisse? Wenn die Grundkonstruktion gesund ist, spricht vieles für die Sanierung. Problematisch wird es bei durchfeuchtetem Mauerwerk, großflächigem Schädlingsbefall im Dachstuhl oder stark belasteten Böden. Tipp: Eine Zustandsanalyse vor der Entscheidung spart Ihnen die größte Unsicherheit.
Schadstoffbelastung
Asbest, KMF (künstliche Mineralfasern), PAK in alten Klebern: Sanierung in kontaminierten Gebäuden ist aufwendig, teuer und zeitintensiv. Wenn großflächige Schadstoffbelastung vorliegt, kann ein Abriss tatsächlich günstiger sein – die Entsorgungskosten beim Abriss sind oft niedriger als bei einer schadstoffkonformen Sanierung im bewohnten Gebäude.
Grundriss und Raumstruktur
Passt der vorhandene Grundriss zu Ihren Bedürfnissen? Niedrige Deckenhöhen, ungünstige Tragwerksraster oder fehlende Erschließungsmöglichkeiten können eine Sanierung unverhältnismäßig teuer machen. Wenn Sie den Grundriss ohnehin komplett umbauen müssen, schrumpft der Kostenvorteil der Sanierung.
Energetischer Zustand
Je schlechter der energetische Ist-Zustand, desto höher die Sanierungskosten für die Gebäudehülle. Umgekehrt: Wenn nur die Technik erneuert werden muss und die Hülle bereits akzeptable Werte hat, ist Sanierung fast immer der wirtschaftlichere Weg. Ein iSFP zeigt Ihnen, wo Ihr Gebäude steht.
Emotionaler und kultureller Wert
Nicht alles lässt sich in Euro messen. Ein Bauernhaus von 1920, eine Gründerzeitvilla, ein Haus mit Familiengeschichte: Manche Gebäude sind es wert, erhalten zu werden – auch wenn ein Neubau rechnerisch gleichwertig wäre. Das ist eine legitime Entscheidung, die wir unterstützen.
Wann wir zur Sanierung raten – und wann nicht
In unserer Praxis entscheiden wir uns in der großen Mehrheit der Fälle für die Sanierung. Das liegt auch daran, dass unsere Projekte überwiegend im Bestand liegen – Gebäude, deren Substanz erhaltenswert ist. Aber wir sagen auch ehrlich, wenn die Rechnung nicht aufgeht. In den letzten Jahren hatten wir einzelne Fälle, in denen wir Bauherren nach der Zustandsanalyse vom Abriss überzeugt haben – weil die versteckten Kosten die Sanierung unwirtschaftlich gemacht hätten. Transparenz in dieser Phase spart allen Beteiligten Geld und Nerven.
Unser Rat
Entscheiden Sie nicht am Küchentisch. Lassen Sie den Zustand Ihres Gebäudes professionell beurteilen – erst dann haben Sie eine belastbare Grundlage für Ihre Entscheidung. Eine Ersteinschätzung vor Ort ist bei uns der erste Schritt in jedem Projekt.